집합건물의 공용부분에 관한 권리관계

Abstract

공용부분은 그 특성상 전유부분을 배제한 채 독자적인 구분소유의 목적이 될 수 없다할지라도 건축시의 건축비용부담, 보존 및 관리비용, 사용수익(이용)관계를 정하기 위한 일정한 배분기준이 필연적으로 요구된다. 이러한 배분기준으로는 공급가격 또는 공급면적을 생각해 볼 수 있고, 일응 그 어느 비율에 따라 배분할 수 있어 보인다. 구분소유자 일부만이 공용하는 경우에는 공용하지 않는 다른 구분소유자에게 그 건축비용, 보존 및 관리비용이나 사용수익권을 부여하는 것이 불합리하기 때문에, 그 공용하는 일부 구분소유자만의 공유로 간주하거나 추정하여 비용부담문제를 규율해야 한다. 이 경우에도 그 지분을 정하기 위해서 공급가격 또는 공급면적 중 배분기준을 정하여야 한다. 집합건물법 제12조에 의하면 각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따라 정하고, 일부공용부분으로서 면적이 있는 것은 그 공용부분을 공용하는 구분소유자의 전유부분의 면적비율에 따라 배분하여 그 배분면적을 각 구분소유자의 전유부분면적에 포함시켜서 정하도록 규정한다. 이를 위해서는 우선 단지공용부분, 동의 공용부분, 일부공용부분(주거공용부분)을 명확히 구별하여야 한다. 법정일부공용부분인 주거공용부분은 주거전용 면적의 사용·수익에 필수불가결한 부분으로 정의되므로, 주거전용면적에 인접한 복도, 계단, 엘리베이터만을 의미하게 된다. 따라서 주거공용면적을 단지공용면적으로 보고 단지전체의 전용면적의 비율로 계산해서는 안된다. 이렇게 해석하는 것이 일물일권주의의 원칙에도 반하지 않게 된다. 공급면적의 비율에 따라 공용부분의 지분이 정해지면 그 지분비율에 따라 건축비용, 보존 및 관리비용을 부담하게 되고, 나아가 수익비율이 정해진다(집합건물법 제17조). 그런데 공용부분의 사용은 지분비율로 정할 수 없는 성질의 것이기 때문에, 지분권자는 그 용도에 따라 전적으로 사용할 수 있게 된다(집합건물법 제11조). 여기서 공용분분의 사용은 전적으로 평등함에도 불구하고, 그 구입 및 비용부담은 지분에 따라 차등 부담한다는 것은 형평에 반하는 입법태도이다. 근본적으로 비용부담에 대해 차등을 해야 할 법적 정당성을 찾을 길이 없다. 즉, 전용부분을 제외한 공용부분은 공용하는 자 간에 균등하게 이용한다면, 그 비용도 균등하게 분담하여야 한다는 것이다. 규약공동은 집합건물법 제10조제2항에도 불구하고 다른 구분소유자의 재산권의 본질적 내용을 침해하지 않는 범위에서만 인정된다고 새겨야 한다. 다른 구분소유권자의 동의 없이 그 권리를 침해하는 내용의 규약이나 다수결은 허용될 수 없다고 보아야 한다. 전유부분과 대지사용권의 일체성으로 말미암아 건물이 존재하는 한 대지권은 의미가 없으므로, 건물이 존재하지 않는 상태, 즉 재건축시에 대지의 지분권이 중요한 의미를 갖는다. 그렇다면 대지의 지분권은 분양면적 비율로 배분할 것이 아니라 분양대금 비율로 배분하는 것이 보다 합리적이고 정당성을 갖는다. 특히 상가건물의 경우에는 같은 면적이라도 위치와 층에 따라 분양가 차이가 크다. 면적비율을 기준으로 대지의 지분을 정한다면, 2배의 분양가 차이에도 불구하고 재건축시에는 같은 지분을 갖게 된다는 모순이 있다. 대지의 지분은 분양가의 비율에 따라, 공용부분은 전유부분의 수에 따라 배분하는 것이 정당하다고 하겠다. 그러므로 현행 집합건물법 제12조 및 제17조는 형평의 원칙 및 개인의 재산권을 침해하는 위헌적 성격이 다분하다고 하겠다.